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책소개

입지는 사업 성공의 70%를 좌우한다



명당! Best Location! 누구나 한 번쯤 생각해 보았을 것이다. 직접 사업을 해 본 적이 없는 사람조차도 그럴진대, 하물며 가족과 자신의 운명을 걸고 도전하는 창업에서 좋은 목, 좋은 자리, 좋은 입지를 찾아야 하는 것은 그 중요성을 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 점포나 부동산은 언뜻 보기에 동일한 가치를 지닌 것으로 착각할 수 있으나, 어떤 업종 및 업태를 선정했느냐에 따라 그 가치가 천차만별이다. ‘소매업에서 가장 중요한 것이 입지이고, 다음으로 중요한 것도 입지이며, 그 다음도 입지’라는 격언이 있다. 이처럼 좋은 입지 선정 여부는 사업 성패를 가르는 매우 중요한 요인임에도 불구하고 상권 분석 및 입지 선정에 대해 이해하기 쉬우면서도 실무에 중점을 둔 적절한 도서를 찾기란 쉽지 않다.



97년 IMF 이후, 기업의 구조조정과 벤처 열풍 속에서 묻지마 창업과 부동산 투자가 진행되고 있다. 수많은 직장인들이 적게는 수 년, 많게는 수십 년 동안 몸담아 자신의 청춘과 인생을 바쳐 열심히 일했던 직장에서 자의 반 타의 반으로 명퇴자의 길을 걸어야만 했다. 새로운 인생의 도약을 위해 경험도 없이 부푼 기대감만 가지고 소매 창업의 길을 걷지만, 냉혹한 현실에서 자영업의 길이 그리 순탄하기만 한 것은 아니다.



소매 창업에서 입지는 ‘사업 성공의 70%를 좌우한다’는 격언이 있는 만큼 매우 중요하다. 하지만 입지는 그저 보기에 좋다고 반드시 좋은 입지가 아니다. 시장에서의 업종 및 업태, 경쟁 그리고 소비자 행동 등 다양한 요인의 상호 작용으로 형성된 복합체이다.



이에 유통 현업에서 상권을 분석하고 입지를 선정하고 유통 및 재래시장 개발, 부지 개발, 상업지구 규모 산정 등 컨설팅을 수행하는 과정에서 연구하고 경험한 내용과 상권 및 입지 관점에서 여러 사례를 분석한 자료를 토대로 이 책을 집필하게 되었다.



초보 창업자든 아니면 새로운 도전을 시도하는 자영업자든 무지에서 오는 시행착오를 방지하여 창업과 사업의 성공으로 탄탄대로를 걷는 데 조금이나마 도움이 되기를 기대하는 마음이다. 더불어 여유 자금을 부동산에 투자하는 부동산 투자자에게 같은 값이면 성공 가능성이 높은 입지를 선택하는 안목을 제공할 수 있게 되기를 바란다.



부동산 중개인 역시 부동산을 소개하고 컨설팅 함에 있어 보다 전문적인 지식과 식견을 갖고 투자자나 창업자에게 좋은 정보를 제공할 수 있을 것이다. 건설회사의 부동산 개발, 프랜차이즈 회사의 점포 개발 담당자들도 입지와 관련된 전문적 시야를 넓히는 데 도움이 될 것이라 믿는다. 유통 및 부동산 관련 전공 학생들에게는 지금까지 이론적으로 학습하였던 것을 실무에서는 어떻게 상권을 분석하고 입지를 선정하는지를 보다 구체적으로 접근할 수 있는 길잡이가 되어 줄 것이다.



이 책의 내용은 점포나 부동산에 대한 안목이 일천한 초보 창업자 및 부동산 투자자부터 부동산 중개인, 유통 및 프랜차이즈 회사의 점포 개발 담당자, 그리고 더 나아가 전문적인 부동산 개발 컨설턴트나 건설 관련 회사의 부동산 개발 담당자에 이르기까지 다양한 계층이 참고할 수 있도록 하였다. 초보 창업자를 위해서는 어느 점포의 자리가 좋고 나쁜지를 쉽게 파악할 수 있는 방법을 제시하였으며, 점포와 부동산에 대한 안목을 넓힐 수 있는 기회를 제공하려고 노력하였다. 한편, 점포 및 부동산 개발 담당자와 컨설턴트 등 전문가를 위해서는 부동산이나 점포의 상권을 분석하고 입지를 선정하는 구체적인 접근 방법과 입지의 가치를 보다 높일 수 있는 방법을 제시하였다.

저자소개

양학림



제물포고 졸업. 한국외국어대 경영학 박사(마케팅, 유통 전공). KIRA컨설팅 연구실장. 쌍용경제연구원 연구위원. 삼성물산 유통부문 데이터베이스 마케팅 팀장. 삼성테스코 팀장(상권분석, 마케팅, 운영 등). 현 조선대학교 경영학과 겸임교수. 외식 프랜차이즈 회사 대표 및 자문위원. 

현 한국 유통 개발 연구원 원장. 현 한국외국어 대학교 세계경영대학원 강사. 

목차

제1단계 목을 알면 돈이 보인다



1. 입지의 선택 기준 7가지

1) 가시성과 접근성

2) 상권력

3) 인구 밀도

4) 성장성

5) 편의성

6) 안전 및 보안

7) 주차장



2. 어떤 입지가 좋은 입지인가?

1) 최상의 사거리 건너편 가각 입지

2) 차선의 건너편 가각 인접 입지

3) 델타 입지

4) 평지 입지



3. 피해야 할 입지

1) 커브의 내부 입지

2) 막다른(T자형) 도로 입지

3) 도로 한 편에만 형성된 소매 입지

4) 일방통행 도로 입지

5) 우회전이 많은 가각 입지

6) 블록의 중간 입지

7) 전이 지역(중간 통과 지역)

8) 이면 도로 입지

9) 불규칙한 모양의 부동산



4. 주차장의 고려 사항

1) 고객의 주차 습관을 파악하라.

2) 안전성과 편리성을 확보하자.

3) 주차 공간이 충분해야 한다.

4) 진?출입구의 중요성을 인식하자.



5. 입지 선정의 10계명

1) 입지와 업태의 적합성을 확인하자.

2) 입지, 시설 및 운영의 균형을 유지하자.

3) 2급 입지는 피하자.

4) 경쟁이 없다면 그 이유를 파악하자.

5) 비교, 비교 그리고 또 비교하자.

6) 6단계의 입지 선정 과정을 스스로 수행하자.

7) 범위를 좁히자.

8) 기본적인 정보를 반드시 수집하자.

9) 실무와 경험을 쌓은 후 자기 사업을 시작하자.

10) 개점 후 분석을 하자.





제2단계 시장ㆍ도시 환경 분석 및 부지 실사와 연구



1. 시장 환경 분석 - 업종과 업태의 분석

1) 업종과 업태의 전략적 진화를 주시하자.

2) 시장 분석을 통해 업종과 업태를 선정하자.



2. 시장 환경 분석 - 고객에 대한 이해

1) 인구통계학적 특성을 활용한 고객 프로필을 작성하자.

2) 아파트와 자동차를 분석하자.



3. 시장 환경 분석 - 경쟁자의 평가

1) 경쟁자의 입지 조사

2) 최고 경쟁자의 전략 분석

자료: 1. 경쟁자 입지 분석표

2. 경쟁자 전략 분석표



4. 도시 환경 분석 - 도시 구조의 연구

1) 도시의 권역과 기능을 파악하자.

2) 도로 시스템을 파악하자.

3) 사회 경제 지표의 고찰



5. 도시 환경 분석 - 중력(흡인력)의 이해

1) 3가지 통행 유형

2) 통행량 조사

자료: 도보 통행량 조사표



6. 입지 실사

1) 입지를 걷고, 운전하고, 공중에서 보자.

2) 지도를 적극 활용하자.

3) 시와 구에서 정보를 얻어라.

4) 입지의 연혁을 조사하자.

5)토지 용도 제한 및 수용을 검토하자.





제3단계 상권의 확인



1. 상권 유형별 특성



2. 편의점과 슈퍼마켓은 상권을 비추는 거울



3. 상권 조사

1) 단일 질문 위치 표시법(The One-Question Pin Map)

2) 다항목 질문지



4. 상권 범위의 설정

1) 1단계 : 미래 점포의 상권 확인

2) 2단계 : 장애의 고려

3) 3단계 : 교통 혼잡 지표의 계산

자료: 상권 조사표





제4단계 매출 추정



1. 유사성 개념의 이해

1) 유사성 연구

2) 유사 평가 시스템(Analog Rating System)

3) 유사 점포의 시간당 매출 분석(Hourly Sales Analysis)

4) 입지 평가 모델

5) 시장점유율법(Market Share Approach)



2. 통계적 방법

1) 라일리 법칙(Railly's Low)

2) 중력 모델

3) 회귀 모델



3. 예상 매출을 조정하자.

자료: 

1) 인구통계학적 특성 및 라이프스타일 자료표

2) 입지 자료표

3) 시설 자료표

4) 매출 자료표





제5단계 군집 점포와 다점포 개발



1. 도심 입지의 고려 사항

1) 도심의 이해

2) 도심 입지의 특징을 검토하자.

3) 1층을 우선으로 하고, 지하층과 2층 입지도 검토하자.

4) 도심 입지는 점포 소구력이 생명이다.



2. 쇼핑센터, 몰 등 군집 입지

1) 몰(또는 쇼핑센터) 테넌트의 입지 요인

2) 시너지 효과를 측정하자.

3) 군집 점포의 고려사항



3. 다점포 개발

1) 영향 효과

2) 시장 침투

3) 영향 조사와 시간-편의 선을 활용하자.

4) 영향 효과의 산출

5) 영향의 사전 결정



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