책소개
“정부의 정책은 절대 창의적이지 않다. 돈 되는 개발계획에는 패턴이 있다” 돈 되는 서울시 도시개발계획 완전 분석 ‘서울시생활권계획’을 해설하는 유일한 책! 실전 투자를 위한 [특별 부록: 금액대별 투자 지역 추천] 수록하락장이든 상승장이든 중요하지 않다하늘이 두 쪽 나도 오르는 부동산은 ‘이것’이 결정한다!거래절벽 심화… 작년 11월 전국 주택 매매량 1년 전보다 42.5%↓(연합뉴스, 2022.01.04.)'거래절벽'에 아파트값 하락세 전환 지역 늘어… 경기 의정부·하남 첫 하락세(경향신문, 2022년 01.06)서울 아파트 시장의 거래량이 줄고, 이를 반영하듯 실거래가 지수 역시 불안하다. 모두가 기다렸다는 듯 하락 조짐이 보인다고 난리다. 그렇다면 하락기에는 부동산 가격이 오르지 않을까? 그렇지 않다. 하락기에도 오르는 부동산은 분명 있다. 부동산 시장의 암흑기가 시작됐던 2008년을 돌아보면, 대다수가 돈을 잃었지만, 소수는 이때 더 큰돈을 벌었다.개발계획을 분석해 투자하는 방법을 담은 책 [강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다]를 출간한 엄재웅 저자는 금융 위기 이전부터 부동산 업계에서 일한 전문가다. 저자는 하락장에서도 투자를 의뢰하는 부자들을 위해 가격이 오르는 부동산을 찾아냈다. 저자의 비결은 ‘정부 정책이 밀어줄 부동산에 투자하면 하늘이 두 쪽 나도 떨어지지 않는다’였다. 하지만 모두가 “정부가 밀어줄 지역을 맞히는 게 가능할까?”라고 의문을 가질 것이다. 저자는 자신 있게 “그렇다”라고 대답한다. 저자는 이미 그렇게 성공적으로 투자하고 있다. 서울시가 발행하는 개발계획 ‘서울시생활권계획’ 분석이 그 답이다. 이 문서의 숨은 의미를 읽을 줄 안다면 남들보다 빠르게 경제적 자유를 성취할 것이다.
저자소개
진짜 개발 지역을 예측하는 전문가!
네이버 카페 ‘서집달’(서울/경기 내 집 마련 달성하기) 운영자. 외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 컨설팅을 담당했으며 현재는 독립해서 서경파파를 믿고 투자해온 고객들에게 맞춤투자 컨설팅을 제공하고 있다. 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라는 것을 깨닫고, 도시계획을 분석하며 많은 사람에게 지식을 공유하고 있다. 분석한 자료들을 바탕으로 강의를 하고 있으며 사람들이 부동산 시장을 명확히 이해하고 합리적으로 투자하길 바라는 마음으로 이 책을 썼다.
왜 사람들은 틀리고 서경파파는 맞았을까?
2020년 서울시장이 교체되었을 때 사람들은 생각했다. 이제 재건축 재개발 사업이 잘 진행되리라고. 그러나 저자는 정책이 별로 바뀌지 않을 거라 단언했다. 그리고 그 말은 사실이 되었다. 시장 후보자가 작성했던 공약집을 꼼꼼하게 읽어봤다면 누구나 알 만한 사실이다. 저자는 편협한 사고가 부동산 투자의 가장 큰 적이라고 주장한다. 많은 사람이 도시개발계획의 원문을 읽고 행간을 해석하는 데 도움이 되고자 꾸준히 소통하고 있으며 정책을 정확히 예측해 대중의 공감과 지지를 받고 있다.
목차
들어가며. 진짜 부자들의 투자법을 공개하면서1부 돈을 벌고 싶다면 정부의 계획을 봐라1장 부동산은 정치와 정책의 영역이다경제지표와 빅데이터가 아니라 정책을 봐야 한다 | 시장이 위기일 때 우리는 어떻게 대응해야 할까? | 대한민국 금수저들의 투자 역사 | 부동산 시장을 리드하는 주체는 정부2장 투자 불패 지역은 정해져 있다거점개발지, 특히 확장 개발이 되는 곳을 찾아라 | 확장성이 있는 거점개발지를 알아야 효율적으로 투자할 수 있다! | 확장성이 있는 거점개발지를 알아보는 방법 | 하락장일 때 가장 먼저 떨어지는 곳 | 빠르게 오르는 확장 개발에 투자하라3장 이것 때문에 부동산 투자 공식은 변하고 있다적응하지 못하는 당신, 도태될 수 있다 | 1997년 IMF의 교훈 | 역사는 늘 반복된다 | 규제가 투자 공식과 환경을 바꿨다 | 입지론이 유효했던 시절과 마용성 신화 | 입지 좋은 신축 아파트는 여전히 대장일까? | 규제가 만든 공식: 단계별 상승이 빠른 곳으로 가라 | 하수는 입주권을 받고, 고수는 단계별 상승을 취한다4장 상업지역 땅이 비싼 이유만 알아도 반은 간다미래는 알 수 없지만 미래의 계획은 알 수 있다 | 중랑구 땅값이 강남구를 앞질렀다? | 상업지역으로 입지를 거슬렀던 중랑구 상봉동 사례 | 망우 지역중심 | 아직도 상급지 부동산이 많이 오른다고 착각하는가? | 부동산으로 큰 한 방을 노리고 싶다면5장 포식자에게 저항하지 말고 공생하라!투자의 세계는 강자만 살아 남는다. 약자인 우리는? | 적자생존에 유리하려면 투자 기간이 짧아야 한다 | 거점개발지(중심지, 상업지역 개발)는 안전하다 | 거점개발지에도 급이 있다! 광역중심지란? | 청량리ㆍ왕십리 광역중심 | 임장 준비하기 1: 과거와 현재를 비교하기 | 임장 준비하기 2: 시세 조사하기6장 부자들은 확실한 도시계획에 베팅한다부동산 투자를 제대로 하고 싶다면 지금 당장 단톡방을 끊어라 | 그릇을 키운다는 의미 | 답은 이미 도시계획에 있다 | 추가분담금은커녕 1+1 매물이 가능한 상업 지역 재개발 | 미아리 텍사스촌(신월곡1구역) 속도가 심상치 않다 | 미아 지역중심 | 내가 요즘 주목하는 곳: 개발이 임박한 이곳에 투자하라 | 결국 쾌적한 주거지가 더 빛나지 않을까?7장 이것만 알면 아무도 당신을 속일 수 없다대중을 현혹하는 사람들 | 가짜 정보의 덫에 빠지지 않는 법: 원문 해석하기 | 지방 투자도 마찬가지… 도시계획에 따라서 투자하라!2부 부자들의 이기는 공식, 도시계획을 알아야 한다8장 싸움에서 항상 승리할 수밖에 없는 기술생활권계획의 핵심, 강남북 균형 개발 | 초보에서 부동산 중수로 레벨업동북권9장 강남의 지위까지 노리는 광역중심지, 창동&상계광역 거점개발과 재건축 | 돈이 되는 땅이 된 창동 역세권(높게 지을 수 있는 땅의 힘) | 가장 큰 변화 | 창동 역세권 개발 | GTX-C, KTX 역세권이 되는 창동역 | 노원구 상계동 | 노원 역세권과 차량기지, 운전면허시험장 개발 사업 | 상계뉴타운 | 어떤 재건축을 선택해야 할까? | 창동주공 재건축 | 상계주공 재건축 | 잠실 | 압구정 | 개포동, 대치동 | 잠원, 반포 | 지금이라도 창동주공, 상계주공에 투자할까? | 창동주공, 상계주공에 투자한다면 어떤 아파트를 사야 할까?10장 성동구 성수동, 영앤리치가 선호하는 동북권 최고의 입지성수동 일자리 사업 | 성수동 주거지 개발 사업, 상권 개발 사업 | 송정동서북권11장 상암, 거점개발은 쓰레기통에서 장미꽃을 피운다혐오시설에서 관광명소가 되기까지 | 서울 서북권 유일의 광역중심지가 된 상암동, 대체 왜? | 상암DMC 1 | 서울도시계획포털로 거점 확인하기 | 상암DMC 2 | 한강 변 초기 재개발 투자, 과연 적절할까? 34612장 GTX의 힘, 연신내·불광 지역중심 개발연신내·불광 | 응암동 | 연신내 | 구산동, 갈현동 | 연신내, 불광 역세권 | 은평구는 아파트보다는 재개발 투자처!서남권13장 김포공항 주변이 심상치 않다낙후된 곳은 개발할 곳이 많은 곳이다 | 서울 택지개발의 교과서, 광역중심지 강서구 마곡지구 | 마곡 광역중심지도 좋지만 앞으로 확장될 곳을 선택하라 | 공항지구 중심 개발 | 방화뉴타운 등 주거지 개발 | 공항복합도시 | 역세권 상권 개발과 시장정비사업 | 방화동 재개발, 재건축, 가로주택정비사업 방향14장 역세권 도시정비형 재개발의 교과서, 구로구 천왕 역세권 개발오류지구 중심, 온수지역, 천왕 역세권 | 오류동, 개봉 역세권 개발 | 오류동 노후 연립주택, 저층 주거지 개발 사업 | 서남권 투자, 어떻게 해야 할까?[특별 부록. 금액대별 투자 지역 추천]큰 꿈을 향해 공백 없는 투자를 하라!실전에 앞서레벨1 | 투자금 1억 미만신축 빌라, 오피스텔, 아파텔, 생활숙박시설 등의 투자는 절대 하지 않는다 | 초기 투자금이 저렴한 선동용 초기 재개발, 가로주택정비사업에 투자하지 않는다 | 재개발, 재건축 지역이 아니라도 오르는 빌라는 있다 | 과거의 투자 공식으로 투자하지 마라 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다 1. 동두천중앙역 상업지역 | 2022년 나는 이곳을 추천한다 2. 인천·부천 준공업지역 구축 빌라, 구축 나홀로 아파트레벨2 | 투자금 3억 미만서울 밖에도 기회가 있다 | 규제가 많은 재건축 투자, 결국 사업성이 좋은 단지에만 투자해야 한다 | 몸테크를 걱정하느라 타이밍을 놓치지 마라 | 도박 성향이 있는 사람은 조심, 또 조심해야 한다 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천 했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다레벨3 | 투자금 6억 미만물을 너무 좋아하지 마라! 한강 조망 같은 것에 사로잡히는 순간 끝난다 | 실거주성을 너무 고려하다 보면 타이밍을 놓친다 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다레벨4 | 투자금 6억 이상2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다
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