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책소개

세테크 전략, 공시가격 상승에 맞춰 세워라!
2019 개정 세법 사례와 Q&A로 보는 주택 절세 노하우

요즘처럼 주택 세금이 어렵고 두려웠던 적이 있을까. 굵직한 정책이 쏟아지며 안 그래도 복잡한 부동산 세제가 더욱 복잡해졌다. 다주택자는 물론 1주택자까지 모두가 혼란스러워한다. 그만큼 잘못된 절세 정보도 많이 떠돌아다니고 있다. 이는 곧 세금 폭탄이 되어 돌아올 수 있다. 지금 무엇보다 중요한 건 상황파악이다. 재산세, 종합부동산세 등 보유세가 얼마나 발생하는지, 임대수입에 대한 소득세는 얼마인지, 주택 매도 시 양도세는 얼마인지부터 정확하게 알아야 한다. 이후 합법적 절세 대책 마련과 보유·매매 판단이 가능하기 때문이다.

이 책은 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도세 등 기본 세금 지식을 설명하고, 절세 포인트를 짚어냈다. 보다 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 상황에 따른 절세 기준을 마련해준다. 1주택자여도 절세전략을 잘 세워야 낭패 안 본다. 2주택자는 임대등록, 증여 방법에 따라 손에 쥐는 현금이 달라진다. 3주택 이상부터는 상황 정밀분석으로 최적의 절세 조합을 찾아야 한다. 이처럼 특정 하나의 상황보다는 다수의 경우를 다뤘다.

둘째, 보유세 절세 포인트를 알려준다. ‘재산세는 2018년보다 최대 30%까지 늘어난다?’ ‘공시가격 오르지 않아도 종합부동산세는 매년 늘어난다?’ ‘3주택 이상이라도 임대보증금 소득세를 내지 않는 주택이 있다?’ ‘보유세 때문에 부동산 지금 팔아야 할까?’ 이처럼 재산세·종합부동산세·임대소득세 절세 가이드를 제시한다. 다가올 공시가격 상승에 맞춰 정리했다.

셋째, 양도세 관련 세테크 노하우를 소개한다. 누구나 고민할 수밖에 없는 주택 양도세. 내 상황에 따른 변수 조절이 관건이다. 2주택자 양도세 중과세 피하는 법부터 2020년 이후 매도하는 1주택자 절세전략, 분양권·조합원입주권 양도세 세테크까지 거의 모든 상황을 다뤘다. 세금 적게 잘 팔고 나가는 법을 알아보자.

마지막으로, 상황별 취득세, 임대소득세 절세법을 다뤘다. 임대등록으로 소득세 감면 받을 수 있는 조건, 임대주택 관련 베스트 질문과 답을 제시했다. 알고 활용하면 추징당하지 않는 국세청 해석 54가지도 쉽게 풀어놓았다. 이 책을 통해 독자들은 주택 세금이 어떻게 적용되는지 큰 줄기를 알 수 있다. 세법의 흐름을 이해하는 것만으로도 결정적인 실수는 피해갈 수 있다. 다양한 사례를 통해 무엇을 피해야 하는지 힌트를 얻을 수 있을 것이다.

목차

추천사
부동산 세금 전문가가 제시하는 합리적인 부동산 절세전략 

머리말
주택 보유와 매매를 위한 절세에 도움이 되기를

1부 내 상황에 맞는 세테크 전략 세우기

1장 세테크 전략
01 1주택자도 절세전략을 세워야 낭패 안 본다 
02 2주택자: 세테크 전략에 따라 손에 쥐는 현금이 다르다 
03 3주택 이상자: 정밀분석 후 최적의 절세 조합을 찾아라 

2장 세테크 전략 종합 사례
01 1주택자 절세전략 사례 
02 2주택자 세테크 전략 사례 
03 3주택 이상자 세테크 전략 사례

2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세

3장 계산구조로 알아보는 절세 포인트
01 재산세는 2018년보다 최대 30%까지 늘어날 수 있다 
02 배보다 배꼽이 더 크다! 재산세에 부가되는 세금들 
03 어려운 종합부동산세 계산은 못해도 절세 변수는 알아두자 
04 공시가격이 오르지 않아도 종합부동산세는 매년 늘어날 수 있다 
05 3주택 이상자와 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 세율이 가장 높다 
06 종합부동산세 세부담상한이 있다고 안심하지 말라 
07 1주택자 종합부동산세: 세액감면이 없다면 공동명의가 적다 
08 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 3배 이상 급증할 수 있다 
09 3주택 이상자: 공시가격 상승하면 종합부동산세 부담될 수 있다
10 주택 수와 전월세 수입에 따라 임대소득세가 다르다 
11 3주택 이상이라도 임대보증금에 대해 소득세를 내지 않는 주택이 있다 
12 연 임대수입 2,000만 원 이하: 임대등록과 타 소득에 따라 소득세가 다르다 
13 연 임대수입 2,000만 원 초과: 타 소득과 합산해 소득세가 증가할 수 있다 

4장 보유세 부담을 견디기 위한 고도의 절세전략
01 2주택 이상자: 절세책 마련하지 않으면 보유세 폭탄 맞는다 
02 1주택 단독명의자: 종합부동산세 절세를 위해 증여하면 손해다 
03 2주택 이상자: 배우자 증여로 종합부동산세·양도세·상속세·임대소득세 절세하라 
04 자녀 증여로 종합부동산세·양도세·상속세 절세하라 
05 임대등록, 재산세와 종합부동산세 절세가 크다 1
06 임대소득세 절세하려면 상황에 맞게 증여 또는 임대등록하라 

3부 주택 양도세

5장 주택 양도세 계산하기
01 양도세 계산은 절세 변수 조절이 관건이다 
02 장기보유특별공제율은 주택마다 다르다 
03 세율도 주택마다 다르다 
04 매도가격 9억 원 초과, 1주택자 양도세: 계산 시 꼭 알아야 할 2가지 
05 2주택자 양도세 중과세 ① 판단을 잘 하라
06 2주택자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라 
07 3주택 이상자 양도세 중과세 ① 판단을 먼저 한 후 매도순서를 잡아라 
08 3주택 이상자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라
TIP 감면 대상 장기임대주택과 감면 대상 신축주택 

6장 주택 양도세 절세전략
01 1주택자 ① 취득 시기와 조정대상지역 여부에 따라 다른 양도세 비과세 
02 1주택자 ② 2년 거주 또는 2년 보유를 할 수 없을 때 양도세 비과세 혜택 체크 
TIP 1주택자 양도세 비과세 사유 
03 1주택자 ③ 2020년 이후 매도 시 2년 거주 여부에 따라 다른 장기보유특별공제율
04 1주택자 ④ 2021년 이후 매도 시 보유기간 체크 
TIP 매도 전 체크 포인트 
05 2·3주택 이상자: 절세 판단 기준은?
06 2주택자 ① 일시적 2주택 양도세 비과세 달라지는 점 
07 2주택자 ② 수도권 1채 보유 취학·질병·근무상 형편 등으로 비수도권 1채 취득한 경우 
08 2주택자 ③ 결혼 또는 부모합가로 2주택 비과세를 활용하라 
09 2주택자 ④ 상속주택이 있을 때 2주택 양도세 비과세 
TIP 농어촌주택 또는 고향주택을 취득해 2주택일 때 비과세 
TIP 귀농주택 또는 이농주택이 있을 때 2주택 비과세 
10 2·3주택 이상자 ① 감면주택이 있다면 매도순서를 조절하라 
11 2·3주택 이상자 ② 임대등록의 양도세 절세효과는 하나가 아니다 
12 2·3주택 이상자 ③ 자녀 또는 배우자 증여로 양도세 절세하라

4부 분양권과 재개발·재건축 조합원입주권 양도세

7장 분양권과 조합원입주권 양도세 계산하기
01 분양권 양도세 ① 조정대상지역 여부에 따라 다르다 
02 분양권 양도세 ② 조정대상지역인데 일반세율 적용하는 경우 
03 재개발·재건축 조합원입주권의 양도세 계산 
04 재개발·재건축 조합원입주권과 일반주택의 매도순서에 따른 양도세 
05 재개발·재건축 완성 후 양도세 계산은 복잡하다 

8장 조합원입주권 양도세 절세전략
01 1주택 소유자 ① 재개발·재건축이 진행될 경우
02 1조합원입주권자가 1주택을 취득한 경우 
03 1주택 소유자 ② 재개발·재건축 조합원입주권 매입할 경우
04 1주택 소유자 ③ 재개발·재건축 사업시행기간 중 대체주택 취득해 매도할 경우
TIP 상속·결혼·부모봉양과 조합원입주권 비과세

5부 임대등록에 숨어 있는 절세 포인트

9장 취득세·보유세·임대소득세 절세
01 전용면적 60㎡ 이하: 임대등록 시 취득세 감면 
02 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하: 취득세 감면받기 힘든 이유
TIP 임대주택 취득세 감면 포인트 
03 전용면적 85㎡ 이하: 단기민간임대등록 시 재산세 감면 
04 전용면적 85㎡ 이하: 장기일반민간임대등록 시 재산세 감면 
05 다가구주택: 까다로운 재산세 감면
06 지금 단기민간임대주택 등록 시 종합부동산세 절세혜택 
07 지금 임대등록해 종합부동산세 합산배제 받을 수 있는 주택 
08 매입임대주택보다 건설임대주택이 종합부동산세 합산배제하기 쉽다 
09 임대수입 2,000만 원 이하: 임대등록으로 소득세와 건강보험료 혜택
10 임대수입 2,000만 원 초과: 임대등록으로 소득세만 감면 

10장 임대주택 등록 시 양도세 절세효과
01 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 13일 이전 취득한 경우 
02 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우
03 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 초과 주택: 2018년 9월 13일 이전 취득한 경우
04 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 초과 주택: 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우
05 전용면적 85㎡ 초과, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 13일 이전 취득한 경우 
06 전용면적 85㎡ 초과, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우
07 2018년 3월 31일 이전: 단기임대등록 주택의 양도세
08 2018년 4월 1일 이후: 단기임대등록 주택의 양도세 
09 건설임대주택의 양도세 중과세 배제 기준은 다르다 
10 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 임대등록하면 거주주택 매도 시 양도세 
TIP 임대주택과 거주주택의 양도세 비과세 개정 내용 

11장 임대주택 Q&A
01 임대사업자등록 FAQ 
02 임대료 상한 5% 룰 
03 현행 과태료와 개정 추진 중인 과태료 
04 임대등록 후 각종 신고절차 
05 궁금한 임대의무기간

6부 알고 활용하면 추징당하지 않는 국세청 해석
기억해야 할 국세청 해석 54가지

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